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央行:10月份個人住房貸款余額37.7萬億元

央行:10月份個人住房貸款余額37.7萬億元

2021-11-11 12:00
11月10日,央行首次單獨發布個人住房貸款數據。資料顯示,2021年10月末,個人住房貸款余額37.7萬億元,當月增加3481億元,較9月多增1013億元。光大證券首席分析師張旭表示,這顯示出居民購房意愿已經出現明顯邊際提升。 | 相關閱讀(21世紀經濟報道)
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王衍行

王衍行

中國人民大學重陽金融研究院高級研究員

1、央行這一舉措利于向房地產市場注入信心。11月10日,中國央行單獨發布了10月個人住房貸款統計數據,這也是央行首次單獨發布個人住房貸款數據。數據顯示,2021年10月末,個人住房貸款余額37.7萬億元,當月增加3481億元,較9月多增1013億元。我認為,其作用有三:一是表明房地產合理融資需求正在積極地被滿足,尤其是,當月增加3481億元,較9月多增1013億元,這些增量數據還是很積極的;二是表明個人住房貸款余額數字金額巨大,在整個經濟之中舉足輕重、甚至牽一發動全身,也就是說,這一貸款的風險很難被忽視,個人住房貸款余額37.7萬億元;三是個人住房貸款的用途,絕大部分構成開發商的負債,若開發商無法按期交房,則引起巨大動蕩。特別令人擔憂的是,一些開發商嚴重依賴期房預售,即購房者為尚未竣工的期房預付房款。這種做法意味著開發商實際上是在向數以百萬計的家庭無息借款,開發商因此更容易繼續擴張,但如果它們倒下,購房者買的期房可能會變成爛尾樓。
中國的房地產以及相關的產業,占到中國整體GDP的30%。房地產行業一打噴嚏,中國的整體經濟就會感冒。

2、中國十分重視房地產債務問題,采取了一系列旨在遏制過度借貸的舉措。值得關注的問題是,如何在不破壞房地產市場、不重創更多開發商以及不讓中國經濟脫軌的情況下解決債務問題,正迅速成為中國多年來面臨的最大經濟挑戰之一。若處理不當,可能會在全球產生連鎖反應。

3、全球市場正在為可能出現的一波違約潮做準備。在國際債市籌過資的開發商中,約有五分之二企業的債券發出了警報信號。上周,ICE BofA亞洲企業美元債券指數中的59家中國開發商有24家的債券收益率超過20%,這一水平表明違約風險很高。

4、中國房地產債務危機或沖擊美國及全球經濟。11月8日,美聯儲發出警告,中國房地產行業的債務危機有可能威脅到全球市場和美國經濟。中國房地產巨頭恒大集團突然深陷3050億美元的債務危機而難以自拔,不僅引起中國國內金融市場的震撼,而且也造成全球金融市場的恐慌。有媒體認為,恒大的債務危機并不是特例,至少有6家中國房地產企業最近幾個星期未能按期支付境外債券。美聯儲發布報告說:“由于中國的經濟和金融系統的規模,以及其與世界各地廣泛的貿易聯系,中國的金融壓力可能會通過風險情緒的惡化導致全球金融市場的緊張,對全球經濟增長構成威脅并影響美國?!?br />
5、是微調而不是轉向。中國僅僅是貸款政策的微調,但絕不是政策的轉向。即,改造由債務和投機驅動的模式的初心、決心沒有改變的跡象。

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張林

張林

評級機構研究員

央媽有點著急了。為了避免承擔化解債務危機不力的責任,趁著這兩年經濟穩增長壓力不大(疫情沖擊下預期經濟增速目標低),一行兩會(央行及銀保監會)對拉動中國經濟增長的兩大主要推動力,同時也是宏觀債務攀升的兩大推動力動了刀子。
一曰城投融資嚴監管:15號文對城投融資劃了三道紅線,涉及地方政府隱性債務的不可、不具備償債能力的項目不可、資金用途不合規的不可。
二曰地產融資嚴監管:房地產企業金融負債也被劃了三道紅線,資產負債率大于70%的不可,凈負債率大于100%的不可,現金短債比小于1的不可。
兩刀落下來,今年以來,基建投資累計增速從2月的36.6%下降至9月的1.5%,房地產開發投資當月增速從3月的14.7%下降至9月的-3.47%。
1至7月,城投債月均凈融資額出現下降,國有大行對高負債城投企業的融資收緊;9月,“金融機構對房地產企業的風險偏好出現了一致性的收縮”,第二輪土地出讓集中供地大面積流拍。
10月,公布的GDP三季度的當季增速跌破了5%。如果沒有出口的高增長支撐了制造業投資,增速數據恐不堪入目。
央媽同樣不容易,系統性債務危機問題是得到了約束,可回頭一看,金融穩定和維持經濟增長也是自己的責任范圍,顧得了這邊顧不了那邊,螺螄殼里做道場,宏觀調控的空間越來越窄。
如今,地產融資和城投融資嚴監管的政策都已開始邊際放松了,也許地產調整危機很快能夠平復。
可是,傳統基建和地產投資拉動的經濟增長模式似乎終要走到了盡頭,一個時代終要過去,我們希望它是不痛不癢的就那樣過去,央行也一樣。而盡頭的那一邊,是消費拉動服務業高增長的新經濟,還是新基建拉動制造業高增長的新經濟,還是新能源轉型拉動高增長的新經濟,還是潛在增速逐漸下滑的陷阱經濟?每個人心里似乎會有不同的答案。

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蘭香

蘭香

長期跟蹤研究金融和財富管理領域

中美綠色基金董事長、全聯并購公會黨委書記徐林近期在一個會上發表了主題為“金融監管應避免隨部門政策起舞”的演講,內容頗耐人尋味:

“四限”政策經過一段時間的實施,現在對房地產行業帶來的影響已經是非常明顯了。剛才大家議論過恒大的困境,其實我們都知道的還不僅僅是恒大,很多我們熟知的房地產公司都因為“四限”導致的資金循環斷裂,有的已經面臨破產倒閉的困境。這當然有房地產公司本身債務率過高的經營模式的脆弱性,但“四限”政策毫無疑問也起到了推動的作用。我們很多的金融機構如商業銀行、保險機構、信托機構等等,甚至民間的一些普通老百姓,其金融資產配置都跟房地產行業有很大的關系,剛才已經說過銀行的貸款中房地產占比就高達27.4%,這個行業一旦出現債務兌付問題,也就是說不能實現軟著陸的話,它對整個經濟會帶來很大的負面影響,將直接影響增長速度、就業水平和金融穩定。房地產業如果出現大量違約的話,對整個金融系統的穩定也會帶來非常大的不利的影響,如果房地產在海外發行的債券不能到期兌付,出現大面積的違約,對整個中國企業在國際資本市場的債信評級也會帶來很大的負面影響,增加企業的債務融資成本。恰恰是因為如此,國際國內金融市場對中國房地產業的調控走勢,都給予了相當的重視。

金融監管部門和金融機構在房地產的調控中,應該扮演什么樣的角色,如果只是圍著相關部門制定的房地產調控政策去轉,圍著這樣一個指揮棒去轉,采取的措施就只能是限貸,而且限的不僅是房地產開發貸款,而且還限居民的購房抵押貸款。針對房地產業的“四限”政策,實際上在從幾個方面同時壓房地產的發展,這樣的政策用到任何一個行業,任何一個企業,我估計能活下來的都不會太多,所以有人甚至說這是自毀經濟的做法。

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一起向東看

一起向東看

在房企融資受限,各地限購仍然不松動的情況下,如果再從購房的資金端限制居民個人住房貸款的話,那無疑會讓目前已經處于水深火熱之中的房地產企業“雪上加霜”,另外也會“誤傷”部分有著合理居住需求的購房者,因此最近市場傳出的房地產合理融資需求正逐漸被滿足的信息,也釋放了政策層面可能有所松動的信號。

昨天市場又傳來消息稱,近期部分央企國企向監管部門反映,關于房地產行業,如果要做一些承債式收購,“三條紅線”就會被突破,建議監管部門對“三條紅線”相關指標予以調整,受這條消息的影響,今天房地產商的股票大漲。萬科大漲5%,恒大漲幅超過6%。?

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